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在愛爾蘭法等普通法法律體系中，房東-租客法包括不動產和合約的普通法要素。然而，在現代，它經常受到法規的管轄。[ 1 ]一般來說，租約必須包含一些特定的條款才有效。
住宅租賃必須包括當事人、房屋（地址或相關空間）和租賃期間。租賃期限可以是無限期的，但必須在文件中進行規定。通常，租賃還包括每月或每期的租金價格，但這不是法律要求的。
商業租賃必須包含有關所含固定裝置的詳細資訊。它還必須概述租金租賃成本（與住宅租賃不同），該成本通常包含總銷售額、收入等的或有百分比。
在德國法等民法傳統中，房東與房客的關係完全受法規管轄，這些法規歷史上源自羅馬法和公社法。[ 2 ] [ 3 ]
歷史
房東與房客的關係是透過租賃房產的存在來定義的。[ 4 ] 傳統上，美國房東的唯一義務是將房產授予租戶，[ 5 ]儘管在英格蘭和威爾士，自 1829 年以來就明確規定房東必須將房產交由租戶佔有。[ 6 ] 現代房東-租客法包括房東和房客雙方均享有的許多其他權利和義務。
對房客與房東關係的現代解釋取決於這樣的觀點：除了簡單的產權轉讓之外，租賃還包括合約法的許多要素。在美國房東-租客法中，許多權利和義務已被編入《統一住宅房東和房客法》中。[ 7 ]
住宅和商業租賃
房東-租戶法通常承認住宅租賃和商業租賃之間的差異，前提是住宅租賃比商業租賃有更大的議價能力不平等風險。[ 8 ]
住宅租賃是為個人或團體在租賃空間內居住或居住而設計的合約。大多數政府實體已經「認識到家庭的神聖性」。因此，住宅空間的承租人通常比商業租賃享有更多的權利和保護。也正是因為議價能力不平等的假設，住宅空間才得到了更多的保護。州、縣和市有不同的法律，同樣，對商業空間的租戶和房東的保護程度也不同。
商業租賃是指用於商業用途的空間的租賃，例如工業、辦公室、零售和製造。商業租賃的消費者保護通常比住宅租賃少，因為它們需要更多的談判。
房東職責
房東-租客法的現代概念包括的義務超出了簡單的租約轉讓。除交付佔有權的義務外，這些義務在租賃中不能合法免除。由於公共政策的原因，放棄這些義務的條款無效：
交付佔有的義務
在英國和印度，根據《統一住宅業主和租戶法》，房東有責任在租約開始時將實際佔有權交付給租戶。將這一負擔歸咎於房東的理由是，房東比新租戶擁有更多的資源，可以針對錯誤的滯留（不會放棄租約的前租戶）尋求法律補救措施。[ 9 ]
安靜享受的約定
由於租賃的合約方面，美國的現代租賃包括隱含的安靜享受契約。這意味著房東不會干涉租戶對租賃的佔有權。[ 10 ]儘管房東在緊急情況下可以在沒有事先通知的情況下強行進入，但一般來說，僅僅需要採取快速行動並不構成迫在眉睫的危險原則中的緊急情況，因為需要採取行動的情況是應該合理預期的情況以及被要求採取行動的人應該準備好迎接的；[ 11 ]迫在眉睫的危險學說並不能原諒因自己的疏忽而造成危險的人。[ 12 ]
可居住性的默示保證
房東提供的住所必須不存在可能危害健康或安全的嚴重缺陷。[ 13 ]在某些州，如果缺陷足夠嚴重且房東沒有在合理的時間內進行維修，租戶有權取消租約並搬出。想要取消租約的房客應尋求律師或專門處理房東房客問題的政府機構的建議，以確保條件足夠嚴重以取消租約。
本保固不適用於商業租賃，僅適用於住宅。
提供基本服務的義務
在至少一個州，即俄克拉荷馬州，州法律要求房東提供合理數量的自來水、熱水、電力、燃氣或其他基本服務。否則，除其他補救措施外，可能會導致從租金中扣除租戶為上述服務支付的費用。其他國家可能有類似的法律規定。[ 14 ]
租戶補救措施
房東-租客法也包括對房客的保障：
推定驅逐
在房東針對租戶提起的未付租金訴訟中，租戶可以提出推定驅逐作為積極抗辯。推定驅逐意味著租戶不再能夠佔用租約，但租戶並未被房東實際驅逐。[ 15 ]這通常與違反隱含的可居住性契約一起使用。
違反契約
租約包括附屬契約——如果房東未能履行其職責，租戶將免於支付租金。租戶可以將違反這些契約的行為作為未付租金或驅逐訴訟中的積極抗辯。這些契約包括可居住性保證（保持房屋可居住）和修復契約（要求房東修復房屋的損壞）。[ 16 ] 在美國法律中，居住權是由華盛頓特區巡迴法院Javins v. First National Realty Corp.案確立的。
報復性驅逐
房東不得因舉報違反健康和安全法規的房客而驅逐房客。[ 17 ] 租戶可以使用報復性驅逐作為對驅逐的積極辯護，也可以作為針對房東的訴訟理由。報復性驅逐的辯護首次在華盛頓特區巡迴法院愛德華茲訴哈比卜案中得到認可。
在加州，報復性驅逐被認為是一種積極的辯護，可以用來為案件辯護。加州法規 1942.5 定義了其使用的法律方面，並進一步禁止在一系列觸發事件後不少於 180 天的報復性驅逐。[ 18 ] 42 個州法規和哥倫比亞特區法律提供了某種形式的保護租戶免遭報復性驅逐的保護。僅有的八個沒有這種保護的州是喬治亞州、愛達荷州、印第安納州、路易斯安那州、密蘇裡州、北達科他州、俄克拉荷馬州和懷俄明州。然而，在俄克拉荷馬州，故意擾亂、干涉或阻礙國家事務（例如執法的官方事務）屬於輕罪刑事犯罪，因此報復性驅逐可能違反各種適用的州刑法。[ 19 ]
金錢損失
威斯康辛州等一些州允許房客在房東違反州法規或行政法規的情況下獲得金錢賠償。房客有責任證明房東欠房客賠償損失的錢。如果租戶能夠證明違反了農業、貿易和消費者保護法規則，他們有權根據威斯康辛州法律獲得雙倍的損害賠償。[ 20 ]
租戶職責
租戶也對其占有權益負有義務：
保護房屋的義務
租約通常包括為租戶提供有限的維修契約，這基本上等於避免浪費。當房客搬出房屋時，如果他們想要退還押金，大多數法規都要求將房屋以與搬入時相同的狀態（減去正常磨損）歸還給房東。
經營義務
在商業租賃中，經營義務可以寫入租賃中。這意味著商業租戶不能在不經營租賃業務的情況下將租賃的房產空置。除非寫入租約或明顯符合租約的意圖，否則不存在經營義務。[ 21 ]
繳納租金的義務
傳統上，租戶的支付租金義務被認為是一項獨立的契約，這意味著無論房東是否履行了履約義務，租戶都必須支付租金。[ 22 ] 現在，租戶支付租金的義務被認為是附屬契約，如果房東違反修理或可居住性保證的契約，租戶可以免除支付租金的義務。[ 23 ]
轉租和轉讓
作為一般規則，租賃權通常可以自由轉讓。任何一方都可以放棄這項權利，並且通常由房東透過樣板租賃文件來放棄。轉租和轉讓通常可以互換使用，但它們是不同的概念。轉讓是將原租戶剩餘期限內的佔有權轉讓給受讓人。轉租僅指在少於原租戶期限的情況下轉讓所有權。差別在於什麼個人的財產與房東的歸還權相鄰的問題。
值得注意的是，短期租賃（例如Air Bnb和Vrbo）不是轉租或轉讓，而是授予人們佔有的許可證。這意味著短期出租的客人不享有與租戶相同的權利，而是更多地被視為客人。
房東的補救措施
房東還有多種可用的補救措施來收回佔有或索回未付租金：
沒收
在法定驅逐程序之前，房東可以使用普通法的沒收救濟來收回租約的佔有。沒收通常是透過在租賃條款後添加一個條件來實現的。 [ 24 ]
自助
房東自助補救措施是驅逐，即「房東採取積極措施將租戶從房產中驅逐出去，而不採取法律行動」。自助補救措施受到強行進入和拘留（FED）法規的限制。[ 25 ]大多數州都禁止自助驅逐。
金錢損失
房東還可以就未付租金獲得金錢賠償，獲得租金的方法和可以獲得的金額由州法律規定。[ 26 ]多數規則是房東將從公平市場價值中減去合約價格以確定損害賠償。
驅逐
房東可以透過法院提起訴訟驅逐租戶。驅逐通常採取訴訟的形式，要求向租戶發出初步通知，然後進行法庭訴訟，租戶可以對驅逐提出異議，並可能提出反訴。房東，並可能允許強行搬走租戶和留在房屋內的任何財產。
在某些司法管轄區，根據財力有限等條件，面臨驅逐的房客可能有資格獲得法律援助。
資助住房和公共住房
保障性住房等經濟適用住房還有其他規定。許多計劃根據租戶的收入分配租金。因此，租戶必須報告其收入的任何變化。[需要引用]
減輕損失的義務
如果一方違反租約，而房東尋求對違約方採取行動，則房東有責任減輕金錢或財務損失。他們必須以合理的方式轉租或轉租單位或土地。作為證據，房東必須出示文件，證明他們已向潛在租戶展示了該房屋，宣傳該房屋可供出租，沒有為了保持房屋空置而要求不合理的高租金，或者拒絕合理的租戶申請。此外，如果租戶希望轉讓或轉租房屋，房東有權拒絕某些潛在租戶，但必須合理且善意地行事。他們減輕損失的嘗試將改變他們的實際可恢復損失。
特定司法管轄區
在美國，大多數的房東-房客法都是針對各州。[ 27 ]
麻薩諸塞州
馬薩諸塞州允許因故驅逐租客，包括違反租約、不支付租金以及將租賃財產用於非法目的。沒有租賃期限的租戶可能會在收到適當通知後因故或無故被驅逐。[ 28 ]
密蘇裡州
密蘇裡州遵循大部分多數規則，認為房東有權不合理地履行減輕損失的義務。此外，他們不必接受租戶的轉租或轉讓，無論合理與否。房東比一般規則有更多的自由裁量權。
德州
在德州的大部分歷史中，房東與房客的關係都受到舊英國普通法原則的管轄。[ 29 ]普通法對租戶很嚴厲。德克薩斯州的租戶根據普通法的“買方自負”原則“按原樣”出租其財產，拉丁語中的意思是“讓買方小心”。[ 30 ] 租戶在簽署租約前應仔細檢查房產。此後，即使房產變得無法居住，他們仍需繼續支付租金。當然，房東和房客可以簽訂合同，要求房東進行必要的維修並以其他方式維持狀況，但沒有法律義務這樣做。[ 31 ]預設情況是，租戶支付租金的義務獨立於房東維護或修理房屋的義務。[ 32 ]
德州於 1978 年開始為其租戶提供更強有力的保護。[ 33 ]在本案中，德州最高法院認為所有住宅租約均包含「可居住性的默示保證」。 「默示保證」改變了遊戲規則。它要求所有房東保持其財產“可居住”，即使住宅租約沒有明確要求他們進行任何維修。最重要的是，它將租戶支付租金的義務限制在房東保持財產可居住的義務之上。也就是說，如果房東未能保持房產適合居住，租戶有合法權利停止支付租金。德州最高法院一舉為德州租戶取得了巨大勝利。
法院制定的「默示的可居住性保證」持續了大約一年。 1979 年，德州立法機構迅速做出反應，頒布了《德州財產法》第 92 條。[ 34 ]該法規全面管轄德州的房東與房客關係。具體來說，它規定了房東保持房產可居住的責任，並提供了進一步的說明。現在，根據德州成文法，如果租戶發出有關情況的通知，並且租戶在發出通知時沒有拖欠租金，並且該狀況嚴重影響普通租戶的身體健康或安全。[ 35 ]然而，德州的房東沒有義務修復由房客造成的狀況。[ 36 ]
如果房東違反了保持房產可居住的義務，租戶可以有幾種不同的法律選擇。他們可以終止租約；他們可以自己修理，然後從後續的租金中扣除費用；或者他們可以將房東告上法庭。[ 37 ]
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耶 穌 對 他 說 ： 你 要 盡 心 、 盡 性 、 盡 意 愛 主 ─ 你 的 神 。
—— Matthew 22:37 —— 馬 太 福 音 22:37